L’immobilier entre numérique et nouveaux usages

Sous-titrée « des métiers à réinventer », cette soirée du Cycle Prospective de l’Institut G9+ organisée par les clubs professionnels X Ponts Pierre d’une part, et d’autre part Mines Aménagement & Construction, à l’Hôtel des Arts & Métiers à Paris, le 25 septembre 2017, a vu des professionnels reconnus débattre des potentialités et des dangers soulevés par la révolution numérique au sein du secteur immobilier, souvent dépeint comme pétri de traditions, très réglementé et peu innovant.
Or aujourd’hui la disruption s’y immisce, du financement des projets à la vie courante de l’immeuble, en passant par la construction, l’exploitation, la maintenance et la commercialisation. Ainsi, l’ensemble de ses acteurs, des investisseurs aux agences immobilières en passant par les promoteurs, maîtres d’œuvre, constructeurs, industriels, exploitants et gestionnaires… est bouleversé par l’évolution des modes de vie, l’exigence du développement durable et le digital, qui « casse les barrières à l’entrée et provoque une attente extrême de personnalisation des services » selon François Bertière, Président de Bouygues Immobilier – auteur de la keynote d’ouverture, qui ajoute qu’ « il s’agit pour l’establishment de mener ces changements au lieu de les subir, car chaque jour une nouvelle start-up invente un nouveau service immobilier ».
Les nouveaux outils pour l’immobilier
La première table ronde réunit Thomas le Diouron, fondateur de l’accélérateur de start-ups Impulse Partners, Marie-Laure de Sousa, Directrice du Département Agence chez JLL, Guillaume Parisot, Président d’Aveltys et Philippe Chiambaretta, architecte.
Thomas le Diouron décrit les start-ups de l’immobilier qui l’entourent: elles créent des niches de valeur dans les processus actuels, rendues possibles par l’exploitation des données et la réduction des coûts des capteurs, des réseaux et des calculs. Elles investissent d’ores et déjà donc l’ensemble de la chaîne : de la recherche de foncier à l’exploitation, incluant par le financement, la conception et le BIM, la commercialisation, la transaction, ou les travaux, …. Pour lui, « le digital remplace l’humain tout en donnant plus de pouvoir aux interactions ». Une collaboration active semble d’ailleurs désormais nouée avec les grands groupes, historiques du secteur.
Premier exemple concret : la commercialisation. Marie-Laure de Sousa explique que JLL développe une « salle immersive de vente », qui selon elle, « répond à un besoin de réactivité et de complétude d’information ». Elle précise surtout que la philosophie du métier a changé : JLL met désormais à disposition de ses clients une information aussi fournie et lisible que possible, en travaillant davantage sur la qualité de la donnée, via des départements de Knowledge Management. Il s’agit désormais de scruter le parcours client (multicanal) et de l’accompagner dans ses choix, afin de « contourner des coutumes de marché obsolètes » par davantage de transparence.
Autre illustration : Guillaume Parisot propose aux propriétaires et utilisateurs un engagement sur la performance du bâti dans la durée (charges énergétiques et générales des immeubles de bureaux). L’immeuble est modélisé avec le concepteur et bardé de capteurs. Un modèle numérique permet dès lors de prédire et de piloter pour pouvoir s’engager sur ses charges selon les usages, et « qualifier le confort contractuellement ». Il s’agit donc d’aller au-delà des labels et des indicateurs de qualité, vers, là aussi, plus de transparence et un partage des bénéfices liés aux baisses des coûts d’exploitation : les contrats signés par Aveltys sont tripartites, incluant également le propriétaire et l’utilisateur. La data est une fois de plus au service d’intérêts alignés entre les parties prenantes.
Mais que changent ces nouveaux outils pour les architectes ? Pour Philippe Chiambaretta, il y a un changement profond de la pensée du bâtiment : il ne s’agit plus de concevoir un objet inerte dans un espace immuable, mais avec le BIM et sa base de données, un organisme vivant complexe et son métabolisme.

 

L’adaptation aux nouveaux usages
La seconde table ronde accueillit ensuite Meka Brunel, Directrice Générale de Gecina, Christophe Burckart, Directeur Général de Regus & Spaces France, John Van Oost, Président d’Urban Campus, et Alexandre Henneuse, co-fondateur de Victor & Charles.
A-t-on encore besoin de bureaux ? Oui, selon Meka Brunel qui croit davantage à la co-existence des modes de travail qu’au télétravail « destructeur du lien social dans l’entreprise« , et pour qui le bureau idéal est celui qui offre aux salariés, au-delà du bureau, un environnement global avec un guichet unique donnant accès à une palette de services.
Pour Christophe Burckart, il en va de même pour le co-working, qui a l’ambition de rendre la consommation d’espaces de travail fonctionnels extremement fluide, y associant de multiples services connexes (restauration, activités sportives, culturelles ou créatives,…), valorisant une communauté, et offrant une véritable expérience au-delà des locaux. Pour lui, « la nouvelle génération du ´tout, tout de suite´ ne veut plus d’espaces de travail mais des espaces de vie« .
La communauté, c’est aussi le maître-mot pour John Van Oost, dont le concept Urban Campus se veut l’étape suivante de la servicialisation de l’immobilier, qui hybride bureau, studios ainsi que des espaces de sociabilisation. Il vise ainsi un public varié de personnes en transition, en déplacements professionnels, en court séjour… et la rentabilité immobilière n’est ici plus seulement relative au loyer mais aussi à la valorisation des données comme de la communauté créée.
Au tour d’un acteur du digital de préciser comment mieux anticiper les attentes de ses clients, notamment pour personnaliser l’expérience et adapter les locaux aux usages. Alexandre Henneuse y aide les hôtels, enseignes du luxe ou autres compagnies aériennes, à partir de l’exploitation des empreintes numériques publiques que nous laissons sur les réseaux sociaux. Est alors dressé un « CV actionnable » de chaque client avec ses informations clés et ses goûts, systématisant et fluidifiant la connaissance client. L’enjeu est alors de proposer des prestations personnalisées, qui feront du client-influenceur satisfait le promoteur de l’hôtel sur les réseaux sociaux.
Enfin, Robin Rivaton, fondateur de Real Estech, dressait en conclusion un panorama prospectif et international. Le secteur de l’immobilier serait le dernier continent atteint par la vague numérique. Ainsi, si elle a atteint la logistique, l’industrie et l’hôtellerie, l’immobilier résidentiel et professionnel (90% du « stock ») restent à ubériser ! Si les financements affluent (200 millions de dollars US cette année, 20 milliards en 2020 selon KPMG), et touchent désormais tous les métiers du secteur, l’Europe est à la traîne. Alors que son immobilier est apprécié des investisseurs internationaux, elle peine à financer ses start-ups, loin derrière les États-Unis ou l’Asie. La seule ville de New-York a par exemple vu davantage de levées de fond que l’ensemble de l’Europe continentale !
Tous terminent toutefois sur une note d’espoir avant de poursuivre la soirée avec un cocktail : l’appétence marquée de la profession pour l’innovation dans l’immobilier, et son potentiel de créativité.